土地購入までの軌跡シリーズ第8弾です。
土地の価格交渉を終えるといよいよ売買契約を結ぶことになります。
Konojy家は海外在住中に契約したため、契約の場には両親に代理で出席してもらったので、契約書等の説明は契約日前に不動産屋からオンラインで受けました。
今回の記事では、契約書等の確認しておくべきポイントについても紹介しますので、これから契約をするという方は参考にしていただければ幸いです。
契約まで
- 住宅ローン事前審査
- 購入申込＆価格交渉
- 契約書等の内容確認 ←今回
契約当日
- 契約書等に署名・捺印（代理人）
- 手付金・仲介手数料等の支払い
契約後
- 住宅ローン本審査
- 銀行と金銭消費貸借契約
- 残金決済＆仲介手数料の支払い
前回の記事
売買契約書などは契約日前に確認しておくべき！
一般的に契約書などの書類は、契約日当日に契約の場で初めて渡され、その場で不動産屋から説明を受けることが多いです。
しかしこれらの書類には重要な内容が書かれていますし、専門的でわかりにくい内容もあるため、その場で説明されてすぐに理解できるものではありません。
また、契約当日になって土地や取引について知らなかった重要事項が発覚し、契約取りやめということが発生しかねません。
Konojy家は契約当日は両親に代理で出席してもらったので、契約日前に不動産屋とオンラインで上記の書類の説明を受けましたが、本人が契約する場合であっても、不動産屋にお願いして事前に書類を送ってもらい、前日までに自分で内容を確認しておくことをお勧めします。
確認しておくべき書類は３つ
契約にあたって不動産屋から説明を受ける書類は以下の３つです。
重要事項説明書：主に土地に関する重要な情報が記載されている
売買契約書：主に取引に関することの取り決めが記載されている
物件状況等報告書：土地に関して売主が知っている事柄か記載されている
重要事項説明書の確認
主に土地に関する重要な情報が記載されている書類です。
この書類は宅建士が説明することが義務付けられています。
確認ポイント
- 土地：住所（地番）や面積（地積）が正しいか
- 道路：私道利用の負担はないか、前面道路幅・接道幅に問題はないか
- 都市計画法・建築基準法：用途地域、地域地区、建ぺい率、容積率、高さ制限などにより計画どおりの建物を建てられるか
- 水・ガス・電気などのインフラ：整備されているか、公営か私営か
- 石綿（アスベスト）：使用調査の有無
- 災害警戒区域：区域内か否か
- 金銭：購入代金や手付金等の金額に間違いないか（手付金の相場は売却価格の5~10%）
- 契約解除：解除の条件や期日、解除時の手付金・違約金の扱い
売買契約書の確認
主に取引に関することの取り決めが記載されている書類です。
この書類は不動産屋の担当者から説明を受けます。
確認ポイント
- 土地の住所（地番）・面積（地積）
- 土地の実測及び土地代金の精算
- 売買代金、手付金の金額と支払日、残代金の金額と支払日
- 所有権の移転と引渡日
- 手付解除期日
- 違約金の額
- ローン融資先・ローン特約の利用に基づく契約解除期日
- 抵当権の抹消
- 固定資産税や都市計画税など公租公課の精算方法
- 引き渡し前の滅失・毀損
- 特約事項
どれも重要な項目てすが、特に気をつけて見るべきなのは、「ローン特約」と「特約事項」です。
ローン特約
ローン特約とは、買主が住宅ローンの審査が通らずお金を借りられなかったときには、違約金等の負担をすることなく、手付金が返還され、無条件で契約を解除することができるという約定です。
金融機関名は「都市銀行等」などの曖昧な記載ではなく、具体的な名前を書きましょう。
特約事項
特約条項とは、標準的な雛形に記載される基本的な項目とは違い、通常の条項以外の特別な約束事です。
売主と買主間の取引条件に沿って明記される特別なもので、場合によっては他の条項を一部打ち消すこともあります。
例えば
- 買主は、本物件南西側に電線の引込柱が建植されていることを確認の上、現況のまま買受けます。
- 売主、買主は、本物件引渡し後、本物件建物を取り壊し予定のため、本契約書第○条（公租公課の分担等）に定める固定資産税等の清算について、建物について清算を行わず、土地についてのみ清算することを確認しました。
物件状況等報告書の確認
物件状況等報告書は売買予定の物件に関して売主が知っている事柄を買主に告知する書類です。
境界の状況や土壌汚染調査等の状況、周辺土地の過去や現在の状況等が記載されています。
後から物件が契約の内容と合っていないことが発覚した場合、売主に対して損害賠償を請求することが可能です（契約不適合責任）。
まとめ
売買契約書は聞きなれない言葉が多く取っ付きにくいですが、重要なことが書かれているので必ず事前に確認しておくべきです。
不動産屋によっては、契約日当日に重要事項をさらっと読み上げ、買主に不都合になりそうな事実をしっかりと理解させずに署名を勧める場合もありますので、しっかり自分で確認しておきましょう。
後から後悔しないために、しっかりと納得した上で契約しましょう。
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